En cas de sous-location non-autorisée, les loyers reviennent au propriétaire
Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation vient de confirmer la jurisprudence en matière de sanctions de la sous-location illégale d’un appartement en meublé de courtes durées de type Airbnb. La cour a validé la sanction selon laquelle le propriétaire du logement est en droit de réclamer le remboursement des sommes perçues par son locataire. Cette jurisprudence, en faveur des propriétaires, accentue encore le durcissement des sanctions à l’égard des contrevenants à la règlementation des locations de type Airbnb.
Après avoir constaté que ses locataires sous-louaient leur logement par le biais du site Air BnB sans son autorisation, le propriétaire a fait des captures d’écran du site internet et a fait dresser un constat d’huissier afin de se constituer des preuves. Il a ensuite adressé un congé pour reprise aux locataires, mais ces derniers se sont maintenus dans les lieux. Le bailleur a donc engagé une procédure d’expulsion à leur encontre et réclamé le remboursement des sous-loyers perçus par les titulaires du bail initial en invoquant les articles 546 et 547 du code civil. Ces dispositions prévoient que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, c’est ce qu’on appelle le «droit d’accession» et que les fruits civils appartiennent au propriétaire.
Condamnés par le tribunal à quitter le logement, les locataires ont saisi la Cour d’appel. En vain, car les juges ont non seulement maintenu l’expulsion, mais ils ont également accordé au bailleur le bénéfice des loyers issus des sous-locations non-autorisées. En d’autres termes, la Cour d’appel a condamné les locataires à reverser l’intégralité des sommes perçues des sous locations avec intérêts légaux à compter de l’assignation.
Pour contester cette décision, les locataires ont alors saisi la Cour de cassation en faisant valoir «que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession, mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver». Les locataires soutiennent également qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire. Selon eux, seul le locataire est créancier des sous-loyers.
La Cour de cassation a balayé cette argumentation. Selon elle, «sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire». Les sommes perçues au titre de la sous-location doivent donc être remboursées au propriétaire.