Vente d’un bien immobilier à sa SCI de famille, attention à l’abus.
Mr et Mme X sont mariés et ont plusieurs enfants. Ils possèdent une SCI (Société civile immobilière) de famille. Elle est détenue par le couple et leurs enfants. Ils décident de racheter auprès de l’un des époux une maison pour en faire leur résidence secondaire. Juste après la vente, la SCI consent sur cette maison un bail de location au couple, contre le versement d’un loyer.
Lors de la déclaration de revenus suivantes, afin de déterminer son imposition, le couple a déduit de son revenu global les déficits fonciers provenant des travaux effectués juste après la vente de cette maison.
Après contrôle de la comptabilité de la SCI, l’administration fiscale a estimé que la vente puis la mise en location de la maison constitue d’un abus de droit. Elle a donc a remis en cause sur plusieurs années l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global des associés, qui ont ensuite saisi la justice.
La famille a été déboutée en 1re instance puis en appel. Enfin, devant le Conseil d’État, le pourvoi a été rejeté. Les juges ont en effet considéré qu’en transférant à la SCI familiale la propriété de leur maison et en concluant un bail avec cette société, les époux ont créé les conditions qui leur permettaient d’échapper à l’application de l’article 15 du code général des impôts. Selon cette disposition, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impot sur le revenu et les charges ne sont pas déductibles du revenu net global du propriétaire.
De plus, le loyer versé par les associés, même réévalué régulièrement, était en dessous du prix du marché. Il correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la maison. Pour le Conseil d’État, cette sous-estimation des revenus fonciers a permis, avec la déduction de travaux, la création d’un déficit foncier que le fisc n’a pas admis.
Conseil d’Etat du 08/02/2019, n° 407641 : SCI – abus de droit