Pas de substitution du locataire après un congé pour vente déclaré nul.

Mr.X, est locataire d’une maison depuis plusieurs années. Il s’est vu notifier un congé avec offre de vente au prix de 200 000 € par son propriétaire. Deux semaines plus tard, le logement toujours occupé par Mr X est vendu à une autre personne au prix de 80 000 €. Considérant qu’il a été lésé par l’ancien propriétaire, Mr.X décide de l’assigner, ainsi que l’acheteur et le notaire pour annuler la transaction et obtenir une vente à son profit. En principe, lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué à un prix plus bas que celui indiqué dans le congé adressé au locataire, ce dernier bénéficie d’un second droit de préemption. Or, ce ne fut pas le cas dans cette affaire.

Pour ordonner la régularisation de la vente au profit du locataire, la Cour d’appel a considéré que, compte tenu des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Mr.X peut, en sa qualité de locataire ayant reçu un congé pour vendre, se porter acquéreur du bien au prix de 80 000 euros dont a bénéficié l’acquéreur et non au prix initialement envisagé de 200 000 euros.

Malgré ces arguments, la Cour de cassation a censuré cette décision des juges d’appel. Selon elle, le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente, mais « n’ouvre aucun droit de substitution » au profit de l’occupant lésé. La Cour de cassation a donc refusé de prononcer la vente en faveur de Mr.X.

En résumé si le propriétaire d’un bien loué ne respecte pas le droit de préemption du locataire, alors la transaction réalisée est nulle. Pour autant le locataire ne bénéficie pas d’un droit de substitution, et ne peut prétendre devenir propriétaire du bien au prix de 80.000 €.

Cass civ. n°16-26.748 du 11/10/2018 Droit de préémption du locataire congé pour vente .