Indivision d’un bien immobilier, ce que dit la loi
Le mode de financement d’un bien indivis a-t-il une incidence sur la répartition de la propriété de ce bien entre les co-indivisaires ?
Chaque jour des personnes acquièrent, ensemble, des biens immobiliers. Qu’ils soient mariés, concubins ou sans lien particulier, ces personnes souhaitent réaliser une opération d’achat immobilièr.
Dès lors, qu’ils acquièrent un bien en leur nom propre, ces personnes se retrouvent propriétaires indivises du bien.
Or, la propriété d’un bien est alors soumis au régime de l’indivision, dont le régime est prévu aux articles 815 et suivants du Code civil.
L’indivision est la situation juridique dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exerce un droit de propriété de même nature appartenant à plusieurs personnes.
Il s’agit d’un concept mais aussi d’une fiction juridique.
Le plus souvent l’acte d’acquisition prévoit que les indivisaires sont titulaires chacun de 50% des droits indivis, c’est-à-dire qu’ils sont propriétaires chacun pour moitié du bien.
Cette solution est celle qui s’impose par défaut, lorsque la répartition des parts indivises n’est pas précisée dans l’acte, ce qui est la majorité des cas.
Dès lors, une difficulté peut surgir lorsque les coindivisaires ont conclu un souscrit un pret pour financer leur achat et que le remboursement de cet pret a été effectué de manière inégalitaire.
Par la suite, il peut arriver que lors de la vente du bien indivis, le coindivisaire qui a payé davantage que sa part demande à l’autre de percevoir ce surplus.
Sur ce point, la position de la Cour de cassation est constante en considérant que celui qui a remboursé seul la totalité de l’emprunt ne devient pas pour autant le propriétaire du bien.
En effet, selon la Cour de cassation, le mode de financement du bien n’a pas d’influence sur la propriété, car celle-ci découle uniquement des mentions figurant dans l’acte notarié d’acquisition.
De nouveau, aux termes d’un arrêt du 10 janvier 2018, la Cour de cassation a jugé que :
« ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement ».
Dans cette affaire, deux personnes avaient acquis de manière indivise un bien immobilier. L’acte d’acquisition prévoyait que tous les coindivisaires disposaient d’une quote-part identique sur le bien, alors que le remboursement du prêt souscrit avait été réalisé de manière inégalitaire.
Ainsi, dans un premier temps, la cour d’appel avait procédé au partage du bien entre les coindivisaires sur la base de la part de remboursement de l’emprunt bancaire que chacun des indivisaires avait effectivement réalisé.
La Cour de cassation a par la suite cassé et annulé l’arrêt d’appel rappelant le principe selon lequel le partage du fruit de la vente d’un bien acquis en indivision dans les mêmes proportions doit être fait sans égard à la réparation de la charge de remboursement de l’emprunt qui a servi à son financement.
Il découle de cette décision que le droit de propriété d’un bien immobilier est indépendant de son mode de financement.
En conclusion, le seul élément retenu par la jurisprudence pour déterminer la quote part de la propriété d’un bien entre les indivisaires est l’acte d’acquisition du bien. L’acte notarié doit donc indiquer de manière expresse la réparation que les coindivisaires souhaitent voir appliquer.