Comment la loi définie un vice caché ?

La loi (Code civil – Article 1641) pour définir le vice caché se réfère à trois conditions :

1. Le vice caché doit exister au moment de l’achat pour que l’acquéreur puisse se considérer lésé et qu’il soit en droit de réclamer réparation (financière ou matérielle).
2. Comme sa dénomination l’indique, le vice doit être caché. C’est à dire qu’il ne devait pas être apparent au moment de la vente. En clair, on ne peut pas le déceler sans une expertise ou un contrôle approfondi.
3. Il doit avoir une importance telle qu’il rend le bien impropre à son occupation ou à toute autre utilisation, dont le potentiel est fortement diminué et dévalorisé à la suite du vice caché.

Si ces éléments sont réunis, alors le vice caché est constitué et provoque un vice de consentement susceptible d’entraîner la nullité du contrat de vente et, par conséquent, l’annulation de la vente. Attention à ne pas le confondre avec un vice dissimulé qui, lui, met en cause une nuisance volontaire de l’ancien propriétaire.

Les vices cachés peuvent provenir de nombreuses situations. Ils concernent aussi bien l’intérieur du domicile que le terrain. De même, les équipements propres à l’occupation saine des lieux entrent en ligne de compte. Ainsi, on retrouve une grande disparité dans la nature des vices cachés. Parmi les plus courants, on peut citer :

• une infestation de termites non déclarée et non traitée ;
• des problèmes d’humidité dus à un défaut d’étanchéité ;
• le sous-sol du terrain pollué ;
• la charpente d’une toiture en mauvais état ;
• les fondations fragilisées ou défectueuses…

Le vice caché peut donc se présenter sous la forme d’une malfaçon, d’un défaut d’entretien, d’un dysfonctionnement lié à l’équipement domestique, d’un état vétuste ou encore d’une dégradation matérielle avancée.

De quel recours dispose-t-on en cas de vice caché avéré ?

La loi prévoit un recours légal pour l’acquéreur. Il peut ainsi bénéficier de la garantie des vices cachés sous certaines conditions.

Après avoir apporté la preuve du vice caché, il possède un délai de deux ans pour engager une procédure auprès du tribunal de grande instance. Pour réparer le préjudice, deux possibilités de dédommagement sont envisageables.

La première autorise l’annulation de la vente, la restitution du bien et le remboursement intégral de son investissement.

Cela inclut les frais divers générés par la transaction. La seconde solution consiste à conserver le bien tout en renégociant son prix d’achat. La présence d’un avocat est donc recommandée pour se faire accompagner lors des procédures judiciaires et des expertises.